REPO BẤT ĐỘNG SẢN MỘT XU HƯỚNG MỚI HAY CHỈ LÀ MỘT HÌNH THỨC HUY ĐỘNG VỐN?

REPO nghĩa là gì ? Định nghĩa REPO bất động sản ?

TIENDOCHUNGCU.COM – Hợp đồng repo ban đầu là 1 sản phẩm phái sinh từ các nghiệp vụ phát sinh trong lĩnh vực chứng khoán. Sản phẩm này bản chất là giao dịch cho vay có đảm bảo; cam kết mua và bán lại chứng khoán của chính mình; trong một khoảng thời gian nhất định với Công ty chứng khoán. Chính vì sự linh hoạt, tiện lợi cho phép mua đi bán lại; Repo được áp dụng một cách linh hoạt vào lĩnh vực Bất động sản.

Ở Việt Nam chưa có quy định pháp lý nào áp dụng cho hợp đồng Repo bất động sản và sản phẩm này cũng chưa phổ biến. Tuy nhiên gần đây nhất Novaland đã ra thông báo cho khách hàng của mình; trong đó có nêu rõ về cam kết mua lại sau khoảng thời gian 3 năm cùng với mức lãi suất lên tới 45%

Phân tích sâu thêm về nghiệp vụ này dưới các góc độ kế toán, dòng tiền và bản chất thực sự của Repo.

1/ Lúc nào doanh nghiệp cần sử dụng Repo

Hiểu một cách đơn giản thì giao dịch bán và cam kết mua lại sau 3 năm với mức lãi suất 45%; tương tự như việc chủ đầu tư đi vay tiền; và dùng chính tài sản là bất động sản để thế chấp với mức lãi suất 15%/năm. Như vậy trong bối cảnh thị trường đang có những thông tin chưa tốt; thì đây rõ ràng là một cam kết đảm bảo mức lợi nhuận cao hơn tiền gửi ngân hàng; và có quyền chọn ở mức tăng giá thấp nhất là 45%.

Nhìn vào báo cáo tài chính hợp nhất của Novaland cho thấy dòng tiền từ hoạt động Kinh doanh chỉ ở mức 3,076 tỷ; trong bối cảnh doanh thu ở mức 11,026 tỷ; cùng với các khoản vay giải ngân tăng hơn 10,000 tỷ; có nghĩa là để phục vụ cho các dự án sắp tới thì Công ty phải huy động thêm các khoản vay; hoặc chấp nhận dòng tiền đi vào nhanh hơn từ các khách hàng của mình. Chính vì thế nghiệp vụ Repo bất động sản giúp Novaland xử lý nhanh hàng tồn kho; và tăng dòng tiền từ hoạt động kinh doanh; mà không cần phải thông qua ngân hàng, và các tổ chức tín dụng.

2/ Nghiệp vụ mua bán sử dụng Repo có được ghi nhận doanh thu trên báo cáo tài chính?

Theo chuẩn mực kế toán số 14 “Doanh thu và thu nhập khác”; Doanh thu bán hàng được ghi nhận khi đồng thời thỏa mãn tất cả năm (5) điều kiện sau:

• (a) Doanh nghiệp đã chuyển giao phần lớn rủi ro; và lợi ích gắn liền với quyền sở hữu sản phẩm hoặc hàng hóa cho người mua;
• (b) Doanh nghiệp không còn nắm giữ quyền quản lý hàng hóa như người sở hữu hàng hóa hoặc quyền kiểm soát hàng hóa;
• (c) Doanh thu được xác định tương đối chắc chắn;
• (d) Doanh nghiệp đã thu được hoặc sẽ thu được lợi ích kinh tế từ giao dịch bán hàng;
• (e) Xác định được chi phí liên quan đến giao dịch bán hàng.

Quay trở lại với cam kết mua lại sau 3 năm của Novaland; có thể thấy rằng Công ty chưa chuyển giao toàn bộ rủi ro và lợi ích cho người mua. Ngược lại giao dịch này có thể trở lại như một khoản vay đáo hạn sau 3 năm. Như vậy Novaland sẽ không được ghi nhận vào doanh thu hàng bán. Và sẽ phải xem như là một khoản vay từ khách hàng với lãi suất 15%/năm. Nhưng chiếu theo quy định hiện hành đây là giao dịch mua bán mà người mua có quyền chọn; và quyền chọn này chỉ được xác định sau thời gian 3 năm. Số lượng chọn bán lại hoặc giữ chưa xác định được.

Tóm lại về mặt nghiệp vụ mua bán sử dụng Repo bất động sản tương đối đơn giản; nhưng lại rất khó trong việc ghi nhận trên báo cáo tài chính của Công ty. Đặc biệt xảy ra ở một công ty niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán như Novaland.

3/ Repo bất động sản có rủi ro không?

Dựa trên cam kết đưa ra của Novaland đưa ra rõ ràng rất hấp dẫn khi mà khách hàng sau khi ký hợp đồng có 1 khoản lãi chắc chắn sau 3 năm là 45%, trung bình 1 năm 15%, kể cả dùng tiền vay thì sau 3 năm phần lãi suất nhận được vẫn cao hơn nhiều so với lãi đi vay ngân hàng. Tuy nhiên, nhìn nhận lại bản chất của vấn đề hợp đồng Repo có rủi ro hay không:

(i) Tính thanh khoản

Sau thời gian 4 năm nếu công ty vẫn hoạt động bình thường, dòng tiền đều và khả năng thanh khoản vẫn tốt thì không cần phải bàn cãi, nhưng mọi rủi ro có thể xảy ra, khi công ty mất thanh khoản các hợp đồng Repo sẽ xem xét gần như sau cùng, ưu tiên sẽ là các khoản phải trả thuế, nghĩa vụ bảo hiểm, người lao động, các khoản vay tín dụng sau đó mới tới các nghĩa vụ khác.

(ii) Ai sẽ là người chịu trách nhiệm mua lại nếu chủ đầu tư sang nhượng lại toàn bộ dự án?

Có rất nhiều trường hợp trên thị trường sau một thời gian bán hết toàn bộ sản phẩm hoặc có vấn đề về mặt pháp lý, các chủ đầu tư cũ có thể sang nhượng toàn bộ cho một chủ đầu tư mới. Về cơ bản các nghĩa vụ trước đây cũng sẽ bàn giao cho chủ đầu tư mới, nhưng hợp đồng chuyển nhượng này các khách hàng sẽ không có cơ hội được biết cũng như quyền lợi của các hợp đồng tới đâu. Sau 3 năm nếu giá bất động sản tăng nhanh như kỳ vọng thì sẽ không có vấn đề về việc mua lại, nhưng nếu giá thị trường thấp hơn nhiều so với kỳ vọng rủi ro sẽ vẫn nằm ở bên người mua.

(iii) Repo bất động sản cam kết lãi có bản chất tương tự cam kết lãi suất các sản phẩm condotel

Sự việc Cocobay công bố chấm dứt cam kết lợi nhuận 12%/năm trong vòng 8 năm đã làm cho các đầu tư tìm hiểu sâu hơn về mô hình này, có nhiều chủ đầu tư dùng chiêu bài cam kết lợi nhuận đẩy giá condotel và phần chênh lệch sẽ tính vào lợi nhuận cam kết.

Trường hợp Repo cũng có thể xảy ra tương tự khi chủ đầu tư có thể định giá bán ra của bất động sản cao hơn so với thực tế, và phần chênh lệch này sẽ được bù đắp thông qua việc cam kết lãi suất sau 3 năm. Thông thường các giao dịch Repo sẽ được định giá thấp hơn so với thị trường để đảm bảo sau thời gian cam kết nó sẽ về lại mức phù hợp với thị trường, tránh trường hợp định giá repo quá cao làm cho người bán mất thanh khoản khi đặt ra cam kết quá cao.

Kết luận về Repo bất động sản

Tóm lại, nghiệp vụ Repo bất động sản bên cạnh những mặt tích cực khai thông dòng tiền, linh hoạt hơn cho khách hàng thì cũng chứa đựng những rủi ro cũng như các vấn đề đi kèm. Thị trường bất động sản Việt Nam đang dần phát triển và tiệm cận với khu vực, và Repo là một công cụ cần thiết để giúp cho các chủ đầu tư có thêm cơ hội tiếp cận nguồn vốn nhàn rỗi của khách hàng tuy nhiên cũng cần có những cơ chế kiểm soát hữu hiệu để bảo vệ lợi ích cho khách hàng cũng như hạn chế các rủi ro tiềm ẩn cho nền kinh tế.

Source: Đinh Minh Tuấn – Group Review bất động sản