Chào đón 2020: Tản mạn thị trường bất động sản Việt Nam trong một thập kỷ

 Tiendochungcu.com  Rảnh rỗi, mình kể cho các bạn nghe câu chuyện về BĐS Việt Nam. Hy vọng, sẽ có ích cho các Chủ đầu tư (CĐT), các lãnh đạo sàn Bất động sản (BĐS) và cả các ạn Sales nữa nhé!

Phần 1: Các giai đoạn hình thành và phát triển.

Như chúng ta đã biết, người VN ta vốn ăn chắc mặc bền. Khi nào cũng nói với nhau câu “An cư lạc nghiệp”. Vì vậy, việc sở hữu một căn nhà là vô cùng quan trọng. Và là 1 trong 3 việc phải làm trong đời (tậu trâu, cưới vợ, làm nhà).

Từ thủa xưa, các cụ đã có hình thức đổi đất lấy đất, hoặc mua đất bằng vàng. Đó là những giao dịch thô sơ nhất của thị trường. Đối tượng trao đổi là giữa hàng xóm với nhau. Hoặc giữa anh em trong gia đình (đối tượng khách hàng cũng thô sơ luôn). Nhiều vụ Anh em đánh nhau, từ nhau cũng chỉ vì đất ông cha để lại.

Ngày nay, BĐS thuộc tài sản sở hữu toàn dân và nhà nước quản lý (khái niệm rất khó hiểu 🥵). Có rất nhiều loại BĐS (thổ cư, dự án, khu CN, …) nhưng tác nhân gây ra sóng sánh, nhiều người giàu và cũng nhiều người phá sản cũng vì “Dự án”.

1. Giai đoạn từ những năm 2002 -2011:

Chúng ta hầu như chỉ nghe thấy tiếng của các CĐT Nhà nước như: Vinaconex, Tổng HUD, Sudico, Cienco, Handico, … Với lợi thế quỹ đất và được sự ủng hộ của Nhà nước, các Cty, Tổng công ty (TCT) này như những con Bạch tuộc vươn vòi khắp nơi, thả phanh lấy đất. Nhưng với bộ máy ở trình độ chưa cao, khả năng quản lý yếu kém. Và đặc biệt, thị trường một chiều (hàng chưa ra đã hết). Dẫn đến những SP của các CĐT này ko có được chất lượng cao. Concept sản phẩm không tốt mà chỉ đơn thuần là “chỗ ở”.

Một số dự án thời điểm đó có thể tham khảo như: Linh Đàm, Vân Canh, THNC, Định Công,…

Môi giới thời điểm này nói chung cũng nhàn. Sale chỉ cần có hàng là khách tìm đến tận nhà “bắt phải nhận và bị nhận tiền cọc”. Việc mua chênh bán lệch thu phí trở nên phổ biến. Có những giao dịch lên tới 3-5 cầu môi giới. Sau khi kết thúc giao dịch là ra quán trà đá chia tiền rất phấn khởi. Việc tìm khách cũng rất đơn giản. Chủ yếu là đi phát tờ rơi, đăng quảng cáo rao vặt trên Rongbay, raovat123,…

Một số CĐT tư nhân thời điểm này cũng nổi lên như: Geleximco, Nam Cường, Hà Đô, Himlam,… Các CĐT này đã thể hiện được trình độ quản lý tốt hơn, làm sản phẩm có concept hơn và chiếm lĩnh những dự án cũng rất lớn như: Dương Nội – Nam Cường, Lê Trọng Tấn – Geleximco, chuỗi các SP của Himlam trong SG,…

Năm 2008 khủng hoảng kinh tế thế giới diễn ra

GDP toàn cầu sụt giảm, thương mại Quốc tế gặp nhiều khó khăn. Mỹ và một loạt các nền KT lớn gặp khủng hoảng. Việt Nam thời điểm đó chưa gia nhập sâu rộng toàn cầu. Tuy nhiên cũng chủ động bơm ra nền kinh tế khoảng 4 tỷ USD tiền mặt để “thúc đẩy nền KT”. Chính phủ muốn xây dựng những tổng cty nhà nước lớn mạnh như Samsung, Huyndai của Hàn Quốc. Hệ thống Bank cũng “nở rộ”. Ra đời một loạt các Bank mới như Tiên Phong Bank, Ngân Hàng Xây Dựng, … Khi tiền mặt nhiều và hệ thống Bank mới dẫn tới một thị trường BĐS bùng nổ vào 2009-2010. Giá tăng phi mã, người người nhà nhà đi buôn đất. Và kết quả tất yếu, Bong bóng BĐS xảy ra cuối 2010. Khiến một loạt các Cty, TCT nhà nước gần như bị xoá sổ. Thị trường bất động sản đóng băng toàn tập từ 2011.

2. Giai đoạn 2012-2014: thị trường đóng băng, Môi giới giải nghệ và CĐT phá sản.

Nếu có giao dịch thì chỉ là các sản phẩm nhà ở phục vụ nhu cầu thực. Lãi suất Bank lên tới 20% thậm chí 24%/năm. Cả nền KT nằm thở và BĐS bất động. Nhưng cũng chính từ giai đoạn khó khăn này. Thị trường bắt đầu khó tính hơn và buộc các CĐT mới phải nâng cao nghiệp vụ. Tập trung xây dựng BĐS một cách chuyên nghiệp và bài bản hơn. Một loạt các đại gia Môi giới có cơ hội setup lại hệ thống, xây nhà từ móng như CenLand, Đất Xanh, Danh Khôi, Hưng Thịnh. Một loạt các tên tuổi CĐT mới được biết đến như: Vinhomes, Sun Group, FLc, Novaland, Masteri, TNR, MIK, CEO, Bimgroup, Sơn Kim Land,… nổi lên như cồn. Họ đánh dấu một bước ngoặt quan trọng của thị trường BĐS và đóng góp rất lớn vào sự phát triển hạ tầng, tiện ích, cũng như những dịch vụ sống chất lượng cho chúng ta ngày hôm nay.

3. Giai đoạn 2014-2017: thời kỳ thịnh vượng của BĐS nói chung và BĐS nghỉ dưỡng nói riêng.

Sau một thời gian giảm giá rất sâu thì thị trường BĐS bắt đầu có sức bật lớn. Tạm cho rằng đây là thời kỳ thị trường đã tích đủ điểm để có thể vươn lên mạnh mẽ. Quả đúng như vậy, một loạt các Khu đô thị mới mọc lên. Một loạt các dự án nghỉ dưỡng đi vào hoạt động. Có thể điểm tên như: Vinhomes Central Park, Vinhomes Times City, Sala, … các khu nghỉ dưỡng mọc lên khắp nơi tại Hạ Long, Thanh Hoá, Quảng Bình, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Nha Trang, Phú Quốc,… một lượng tiền lớn của các Nhà đầu tư (NĐT) đã bỏ vào thị trường này và hy vọng thu về vốn sau 10 năm với cam kết lợi nhuận 10%/năn từ các CĐT.

Môi giới thời kỳ này cũng phát triển bùng nổ, một loạt các sàn giao dịch mọc lên như nấm. Theo thống kê của bộ công thương thì cả nước có tới hơn 5.000 cty Môi giới BĐS đăng ký hoạt động. Cách thức tìm kiếm khách hàng cũng tinh vi và quy mô lớn hơn thông qua công nghệ như Facebook, ADX, Google, Zalo,…

Nhưng thị trường BĐS nghỉ dưỡng cũng bộc lộ nhiều nguy cơ.

• Thứ nhất là về pháp lý của loại hình này, có thể người mua sẽ Ko được sở hữu bất kỳ 1 loại sổ nào.
• Thứ 2 là về khả năng cam kết trả lợi nhuận của các CĐT . Trong khi giá của loại hình BĐS này không hề rẻ do nó bị gánh quá nhiều chi phí và bài toán tài chính của các CĐT. Và rồi, đến đầu 2018, hầu như loại hình này không được thị trường hào hứng đón nhận nữa. Các CĐT đang sở hữu loại hình này đang khá khó khăn và còn nhiều bài toán chưa biết sẽ giải ra sao.

4. Giai đoạn 2018-2019: đất nền tỉnh lẻ lên ngôi và có thể thị trường BĐS như “Đèn dầu trước gió”.

Một thực tế khách quan là từ 2018-2019, tình hình củi lửa diễn ra trên diện rộng.

Rất nhiều quan chức KHÔNG đủ dũng cảm để ký vào pháp lý của nhiều dự án. Đặc biệt là Hà Nội và SG. Chính vì vậy, cung ít khiến giá cả tại 2 địa phương này leo thang. Tại SG, giá chung cư có nơi tăng gấp đôi và đất liền kề tăng gấp 3 là chuyện có thật. Hà Nội chung cư tăng chậm hơn nhưng đất nền thì cũng trên đà tăng giá.

Lúc này, các Nhà đầu tư bắt đầu nghĩ đến khái niệm “vùng trũng bất động sản”.

Và rồi, họ đầu tư vào một loạt dự án đất nền các tỉnh như: Đà Nẵng, Nha Trang, Hạ Long, Phan Thiết, thậm chí Hà Tĩnh, Quảng Bình hay Quy Nhơn….giá những nơi này tăng đột biến. Có một số nơi tăng gấp 5 lần như Đà Nẵng, Quảng Nam, Quy Nhơn. Giá đã tăng lên quá cao và Ko còn là “vùng trũng nữa”.

Và rồi, cuộc chơi say máu đó hiện đã cuốn đi nhiều ngàn tỉ của các NĐT và chắc rằng, họ phải chờ thêm 1 thời gian dài nữa (tôi Ko biết bao lâu) để có một người đầu tư khác bỏ tiền ra chạy tiếp sức cho họ.

Các CĐT lớn thì mỗi người đang phải giải bài toán cho riêng mình. Các sàn giao dịch BĐS đang gặp nhiều khó khăn do thanh khoản thị trường giảm. Và Sales thì chắc chắn đang ở một trạng thái hoang mang và bị ảnh hưởng đầu tiên.

Hiện tại, thị trường đang chưa có 1 loại hình BĐS mới dẫn dắt nhu cầu thị trường, và bài toán phát triển cho các CĐT, cho các nhà Môi giới hay lối thoát nào cho các Nhà đầu tư còn đang bỏ ngỏ.

Tôi hy vọng các bạn nhìn thấy hình bóng của mình trong bài viết trên của tôi để suy nghĩ về con đường tiếp theo của mình/của doanh nghiệp mình.

Những quyết định sáng suốt sẽ giúp các bạn xây được 1 hệ thống bền vững từ khủng hoảng. Nếu Ko, vinh quang chỉ còn trong quá khứ mà thôi.

Chúc các bạn thật nhiều sức khỏe và thành công.

Nguồn: FB anh Nguyễn Thọ Tuyển – Tổng Giám Đốc CENLAND